АНАЛИЗ ПРИЧИН ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОДГОТОВКЕ ДОКУМЕНТОВ

Полный перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представлен в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанная статья содержит 63 причины, позволяющие государственному регистратору прав принять решение о приостановлении учетно-регистрационных действий. 

В результате анализа решений о приостановлении учетно-регистрационных действий в Управлении Росреестра по Смоленской области, по итогам 9 месяцев текущего года можно выделить несколько самых распространенных причин приостановлений учета и регистрации недвижимости по решению государственного регистратора прав.

В части приостановления государственной регистрации:

1. наличие в ЕГРН ареста, запрета совершать определенные действия с объектом недвижимости, документы на который поступили в орган регистрации прав;

2. отсутствие в договоре (купли-продажи, дарения и т. д.) сведений о существующих обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

3. отсутствие письменного согласия залогодержателя (банка) при отчуждении объекта недвижимости, в отношении которого осуществлена государственная регистрация ипотеки;

4. представление договора, подлежащего в соответствии с действующим законодательством обязательному нотариальному удостоверению, в простой письменной форме;

5. непредставление кредитного договора при государственной регистрации ипотеки в силу закона;

6. непредставление закладной при погашении регистрационной записи об ипотеке;

7. отсутствие в доверенности прописанных полномочий на совершение учетно-регистрационных действий;

8. непредставление заемщиком закладной при ипотечной сделке;

9. при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.

В части приостановления государственного кадастрового учета и единой процедуры учета и регистрации прав анализ причин приостановлений показал, что в большинстве случаев принятия государственным регистратором прав решения о приостановке обусловлено некачественной подготовкой технических документов: технический план, межевой план не соответствуют требованиям, утвержденным приказами Минэкономразвития России № 953 от 18.12.2015, № 921 от 08.12.2015 (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). 

В частности, при подготовке межевых планов в связи с изменением (уточнением) местоположения земельного участка и его площади нередки случаи нарушения порядка согласования границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков, необоснованности изменения площади земельного участка.

Таким образом, во избежание возможных препятствий при оформлении недвижимости, сокращения затраченного времени и непредвиденных расходов, Управление Росреестра по Смоленской области дает общие рекомендации гражданам, планирующим подачу документов для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав:

1. Чтобы вам не приостановили кадастровый учет и регистрацию прав по причине предоставления неполного пакета документов, узнать заранее, какие именно документы необходимы для учета и (или) регистрации, можно на портале Росреестра www.rosreestr.gov.ru. В разделе «Жизненные ситуации» нужно выбрать объект («квартира», «жилой дом», «земельный участок») и операцию («купля-продажа», «дарение», «наследование» и т.д.), после этого появится окно с перечнем необходимых документов, сроками регистрации и суммой госпошлины. 

2. Для потенциальных заявителей заранее, перед подачей документов, существует возможность получения консультации по единому справочному телефону Росреестра 8-800-100-34-34. 

3. Всегда при любых жизненных условиях и обстоятельствах заявители вправе обратиться в Управление Росреестра по Смоленской области с интересующим вопросом в рамках компетенции Управления путем подачи письменного обращения любым удобным способом: почтой России (214025, г. Смоленск, ул. Полтавская, д. 8), электронной почтой (67_upr@rosreestr.ru), принести лично по вышеуказанному адресу.

4. Планируя любые сделки с недвижимостью, для того, чтобы убедиться в том, что имущество не арестовано, не находится в залоге, не принадлежит третьему лицу и соответствует тем характеристикам, которые были заявлены, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Кроме того, вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит вашу деятельность в его пределах. В зависимости от вида зоны вам может быть запрещено, например, строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется. Информацию о принадлежности к зоне с особыми условиями использования территорий можно получить, заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (данная выписка из ЕГРН является наиболее расширенной, по сравнению с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, и содержит больше сведений об объекте).

5. Для качественной подготовки технической документации необходимо ответственно подойти к выбору кадастрового инженера. Для этого на сайте Росреестра (www.rosreestr.gov.ru.) с помощью бесплатного электронного сервиса «Реестр кадастровых инженеров» можно увидеть информацию о каждом кадастровом инженере, номер и дату выдачи его квалификационного аттестата, наличие членства в саморегулирующей организации (СРО), а также ознакомиться с итогами индивидуальной профессиональной деятельности. Так как федеральным законодательством введено обязательное членство кадастровых инженеров в саморегулируемых организациях, проверить этот пункт следует в первую очередь. Возможности сервиса позволяют осуществлять поиск по заданным критериям, например, по фамилии, номеру аттестата, региону и т.д.

За 9 месяцев 2020 года государственными регистраторами прав Управления Росреестра по Смоленской области было принято:

2148 решений о приостановлении государственного кадастрового учета,

2833 решения о приостановлении государственной регистрации прав,

1179 решений о приостановлении единой процедуры кадастрового учета и регистрации прав.